“Cum e mai bine, se merita stresul cu inchiriatul in regim hotelier sau sa-mi caut un chirias pe termen lung si fara prea mari batai de cap ?”

Este intrebarea care mi se adreseaza tot mai mult in ultima vreme, motiv pentru care m-am gandit sa-mi spun parerea aici, pe baza experientei de pana acum din imobiliare.

In ultimii ani, in urma cererii mari de locuinte pentru inchiriere pe termene scurte a luat amploare un nou fenomen, cel al inchirierii in „regim hotelier”.

Specialistii imobiliari spun ca aceasta piata de inchiriere a imobilelor in regim de tip hotelier a aparut initial ca un raspuns la o nevoie a oamenilor de afaceri, pentru ca mai apoi sa se generalizeze.

Este practic un sistem care satisface nevoia rapida de locuinta avand costuri mult sub cele practicate de hotelieri. Asta pentru ca turistii si oamenii de afaceri aflati in tranzit, cauta in cele mai multe cazuri o alternativa mai ieftina la cazare. Multi considera ca tarifele de la hoteluri sunt prea mari pentru ceea ce ofera.

Astfel, proprietatile cu acest potential au ajuns sa fie si cele mai vanate de catre investitorii imobiliari. Din aceste motive, efectele asupra preturilor de achizitie nu au intarziat sa apara, valoarea acestor tipuri de proprietati apreciindu-se considerabil.

Trebuie remarcat faptul ca acest trend crescator inceput timid in 2016 a continuat in tot anul 2017. Iar tendinta cu care ne-a obisnuit piata nu pare sa se opreasca prea curand.

         Cat de profitabila este inchirierea in regim hotelier si daca intr-adevar se merita !

Pentru proprietar, inchirierea in regim hotelier este o afacere care il ajuta sa-si amortizeze investitia de trei, patru ori mai repede decat in cazul in care ar opta sa-si inchirieze imobilul pe termen lung.

Castigurile sunt considerabile si pot varia foarte mult in functie de tipul proprietatii, localizare, amenajare si dotari dar si de implicarea proprietarului in aceasta afacere.

Desi la prima vedere veniturile din acest gen de business par incurajatoare, pentru ca afacerea sa fie rentabila trebuiesc luate in calcul si celelalte aspecte legate de administrarea ei.

In primul rand este foarte important sa ne orientam chiar de la inceputul achizitiei unei astfel de proprietati, asta pentru ca nu toate imobilele se preteaza pentru aceasta nisa relativ noua din piata inchirierilor.

Personal, recomand achizitionarea de garsoniere sau apartamente cu o camera situate central, usor accesibile. Desigur ca si apartamentele cu doua camere vor fi cautate, dar din experienta mea, va pot spune ca primele amintite se vor amortiza mai rapid.

Apartamentele cu trei sau mai multe camere au un grad de ocupare mai redus iar achizitia acestora necesita initial un efort financiar marit. In aceeasi masura, renovarea si intretinerea lor vor fi mult mai costisitoare in timp.

          Localizarea ideala

In general in orasele mari, cu potential turistic si de afaceri, locuintele cele mai cautate de clienti sunt situate in zone centrale. Zone usor accesibile si bine pozitionate, ce pot concura cu localizarea hotelurilor.

Ideal este ca in apropriere sa se regaseasca mijloace de transport in comun, puncte de atractie specifice zonei.  Restaurante, cafenele si in general facilitati care pot deservi clientul pe tot parcursul sederii sale.

         Amenajarea si pregatirea imobilului

Ca si locatia, amenajarea si dotarea imobilului este cel putin la fel de importanta. Clientul tinta caruia i se adreseaza acest gen de proprietate provine din randul celor care prefera hotelurile. Asadar, el va trebui sa gaseasca o locuinta curata, bine intretinuta, cu un aer proaspat si dotata cu toate cele necesare.

In general se prefera mobilierul modern, minimalist, electronice si electrocasnice de ultima generatie. Toate acestea concurand la un ambient placut si aerisit.

Sa nu uitam evident si de toate utilitatile necesare unui confort decent : climatizare adecvata, confort termic; wi-fi, cablu-tv, cuptor cu microunde, fier de calcat, frigider cu minibar; lenjerii si prosoape curate, tacamuri, vesela, precum si diverse consumabile.

         Promovarea locuintei

Unul din dezideratele acestei afaceri este obtinerea unui flux constant de clienti, altfel ea nu mai este rentabila. In marile orase si in special in cele turistice, gradul de ocupare poate ajunge la 65-70%. Uneori, acest procent poate fi chiar depasit in anumite perioade.

In general, daca se face o promovare ca la carte, acest gen de imobile nu ar trebui sa duca lipsa de cerere. Asta pentru ca Romania este o tara subhotelizata, avand putine unitati de cazare in raport cu cererea.

Daca la inceput lucrurile vor merge mai greu, in timp poti reusi sa-ti formezi o anumita clientela. Internetul este cea mai buna modalitate de promovare incepand de la site-urile de socializare ( facebook, Instagram). Cele mai importante canale sunt totusi platformele de home sharing specializate pe aceasta nisa a inchirierilor.

Cele mai uzuale platforme in domeniu sunt Booking.com si Airbnb.com (air, bed and breakfast) dar te poti ajuta si de celelalte portaluri de anunturi cunoscute pe la noi ( olx.ro, lajumate.ro, publi24.ro, turistinfo.ro, infoturism.ro si altele).

In cazul in care detii mai multe unitati de cazare iti poti face chiar propriul site de prezentare. Ai grija insa ca acesta sa fie unul securizat si elaborat de un specialist in domeniu web.

          Cadrul legal

Pentru a avea o afacere in adevaratul sens al cuvantului trebuie sa faci lucrurile in mod legal. Desi multi aleg varianta “la negru”, ar trebui sa te gandesti ca multi clienti pot fi oameni de afaceri sau persoane juridice care vor dori sa-si deconteze cheltuielile cu cazarea.

Poti alege sa activezi ca un SRL sau ca peroana fizica autorizata PFA. In ambele cazuri vei avea nevoie de o autorizatie de turism, un certificat de clasificare de pana la trei stele obtinut de la Autoritatea Nationala de Turism. Documentul se obtine in urma unei inspectii.

Trebuie avut in vedere faptul ca legea nu permite unui proprietar sa-si inchirieze locuinta in regim hotelier mai mult de 30 de zile pe an, fara a detine o autorizatie de turism.

          Disponibilitate si mentenanta

Daca pentru inchirierea unui imobil pe termen lung efortul depus de proprietar pentru administrarea acestuia este unul minim, in cazul de fata lucrurile se schimba radical. Asa cum am mai spus, aici avem de administrat o afacere, asadar un adevarat job. Este necesar sa ne dedicam timp, munca si energie, asta in afara investitiilor financiare necesare pentru punerea ei pe picioare.

Dincolo de managementul afacerii si promovare, trebuie sa avem disponibilitate pentru clientela care te poate suna la orice ora din zi si din noapte uneori. Asadar timp alocat pentru convorbiri telefonice, programari, intalniri, predarea si prezentarea imobilului, receptia imobilului la plecare. De asemeni, timp alocat pentru diverse probleme care pot aparea pe parcurs legat de proprietate.

Curatenia dupa fiecare client in parte este obligatorie. Pentru a oferi conditii decente si a-ti castiga un renume este necesara o intretinere adecvata a imobilului. Va trebui sa iei in considerare micile reparatii, schimbarea consumabilelor, aerisirea si curatenia locuintei.

In momentul cand afacerea ia amploare si detii in portofoliu mai multe proprietati, poti apela la servicii specializate de curatenie si mentenanta care-ti pot usura din sarcini.

           Administrarea de catre intermediari

Daca totusi nu ai timp sau posibilitati sa te ocupi de o asemenea afacere, mai ai la indemana varianta unei colaborari cu o firma de turism sau agentie imobiliara. In acest caz se impune semnarea unui contract ferm cu firma colaboratoare.

Variantele de colaborare sunt diverse. Se pot face contracte pe termen lung pentru cazare in regim hotelier. In acest caz firma va plati proprietarului o chirie fixa lunar, negociata in prealabil, indiferent de veniturile obtinute ulterior din subinchirierea imobilului respectiv. Aceasta reteta este larg raspandita in marile orase din vestul Europei.

O alta modalitate este colaborarea pe baza de comision din tariful obtinut la cazare. Acest comision poate varia de la 15-20% pentru simpla promovare si directionarea clientului catre proprietar, dar poate ajunge pana la 30-40% pentru servicii complete de administrare, promovare, check-in si check-out, incasari,curatenie si mentenanta, gestionarea relatiei cu turistii.

Indiferent de varianta de colaborare aleasa, toate afacerile se fac pe baza de contract si sunt fiscalizate 100%.

Este de la sine inteles faptul ca detinerea unui portofoliu cu mai multe proprietati atrage deopotriva venituri considerabile, insa si efortul depus va fi unul pe masura. Totusi, nu ar trebui sa fii descurajat daca pentru inceput nu-ti poti permite mai mult de o simpla garsoniera. Castigurile generate de aceasta iti pot asigura un salariu decent pentru Romania, cu conditia sa te implici suficient.

Mai mult de atat, experienta capatata cu administrarea unui singur imobil la inceput, alaturi de entuziasmul si rabdarea de care o sa ai nevoie, iti vor asigura in timp reusita acestei afaceri. Astfel ca, poti ajunge pe parcursul anilor, sa-ti maresti portofoliul de proprietati prin reinvestirea profitului obtinut.

Ca o concluzie finala, acest tip de business este unul promitator, mai ales prin prisma faptului ca a fost si este practicat in tarile occidentale de foarte multa vreme.

Perfect incadrat intr-o economie de piata civilizata, el poate fi de un real succes cu conditia sa fie facut cu seriozitate, in cunostinta de cauza si evident sub un cadru legal.